Modificación al artículo 107 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR)

Con fecha 30 de Junio se ha publicado la nueva Ley N°21.461, también conocida como Ley “Devuélveme mi casa”, la cual modifica la Ley N°18.101 y el Código de Procedimiento Civil para, en líneas generales, incorporar la medida precautoria de
restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas, a fin de facilitar a los arrendadores la restitución de los inmuebles arrendados.

1. Restitución anticipada (medida precautoria):
La referida Ley incorpora al artículo 8 de la Ley N°18.101 -que trata de las reglas a que se sujetan los juicios regidos por dicha ley- a continuación del numeral 7, el numeral 7 bis. Este incorpora la medida precautoria de restitución anticipada, indicando que, a solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario con auxilio de la fuerza pública.

Lo anterior procede cuando el arrendador demanda la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario. En todos los casos, sólo será necesario acreditar la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama. Sin embargo, al decretar la restitución anticipada, el juez podrá exigir rendir caución al demandante.

2. Procedimiento Monitorio:
A continuación del artículo 18 de la Ley 18.101, incorpora el “Título III bis”, que establece un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento. Este procedimiento se inicia con la presentación de demanda monitoria de cobro de rentas y restitución del inmueble.

En la misma solicitud se requerirá al deudor para que, dentro del plazo de 10 días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan. Se tendrá por condenado al deudor al pago de la obligación reclamada si este no pagare o formulare oposición dentro del plazo indicado. En caso de no existir oposición, se ordenará el lanzamiento del arrendatario y el de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a 10 días, contados desde que la
respectiva resolución que ordena lo anterior se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Dicha resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.

Asimismo, se contempla que, presentada la demanda sin cumplir con los requisitos formales previstos en la ley, el tribunal dispondrá que se subsanen los defectos en el plazo no superior a 10 días. De no hacerlo, se tendrá por no presentada la
demanda.

La presente ley deroga el artículo 10 de la Ley N°18.101, el cual establecía que la segunda reconvención de pago se practicaba en la audiencia de contestación y establece que, el primer requerimiento de pago se entenderá realizado una vez practicada la notificación de la demanda monitoria y el segundo requerimiento, se entenderá efectuado transcurridos 5 días desde la referida notificación. Se entenderá que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley.

El procedimiento en comento terminará si, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, el deudor paga el total de la deuda. Si el pago es parcial, se seguirá adelante con el procedimiento.

Dentro del plazo legal el deudor puede formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria. El juez podrá desestimar la oposición y seguir adelante con el procedimiento cuando las alegaciones o excepciones deducidas por el demandado, o los medios de prueba señalados, carecieran de fundamento plausible; o cuando los antecedentes no fueren señalados dentro de plazo. Si el deudor opusiere únicamente alguna excepción dilatoria de las contempladas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, se conferirá traslado de ella al demandante y se tramitará como incidente, que se deberá resolver dentro de tercero día. En caso de ser acogida alguna de las excepciones dilatorias opuestas, el tribunal ordenará subsanar los defectos si es posible. Si la excepción acogida no admite ser subsanada, se pondrá término al procedimiento. Rechazadas las excepciones, se le tendrá por condenado al pago de la obligación y el procedimiento continuará como si no se hubiese formulado oposición alguna.

Si se formulan otras excepciones fundadas, sea que se promuevan o no en conjunto con aquellas del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio. Con todo, la oposición del demandado configurará y delimitará, necesariamente, el objeto del posterior juicio declarativo de arrendamiento que
inicie el demandante, y no podrán discutirse en él cuestiones diversas a las planteadas por el deudor en el procedimiento monitorio.

En el marco de este procedimiento sólo será apelable -y en el solo efecto devolutivo- la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.

3. Otras modificaciones:
Asimismo, la referida Ley establece que las normas del nuevo Título III bis serán, en lo pertinente, aplicables a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2195 del Código Civil.

Respecto al artículo 20 de la Ley N°18.101, la presente Ley establece que este será reemplazado por la siguiente disposición: “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.

Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.”.

Finalmente, se suprime del numeral 6° del inciso segundo del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil la expresión “y comodato precario”, haciendo extensible también la aplicación del “Procedimiento Monitorio para Cobro de Rentas de Arrendamiento” a los juicios de comodato precario.

Germán Lagos Vergara.

german.lagos@saez.cl

Paloma De L’Herbe Artiga

paloma.del’herbe@saez.cl